マイホームを購入するときに確認しておくこと。

変動金利と固定金利を選択するタイミング

住宅ローンの申込みをする時に、固定金利を選択するか、変動金利を選択するかとても迷われる方が多いです。

どっちがトクなのか、については別のページで説明していますので、ここでは手続き上のやり方を説明します。

住宅ローンの事前審査の時には、別のページで説明しましたように、審査金利は4%で審査されます。

これは変動金利で借りて、将来金利が上がった時に、支払っていけるかどうかを審査するために、貸し出す金利よりも高い金利で審査をしているのです。

少し話しがそれてしまいましたが、変動金利よりも、固定金利の方が、もちろん金利は高いです。銀行は高い金利で審査をしていますから、事前審査で承認が出ると、変動金利でも固定金利でも借りれるようになります。

そして、実際に本申し込みをする時に、どちらかを選択するのですが、申し込みの時点では、どちらか決めておく必要はありません。

例えば、本申し込みの時には変動金利で申し込んでおき、ローン契約の時に固定金利に変更するのも可能です。

その逆もまた可能です。

ですから、住宅ローンの詳細を決めていなくても、とりあえず本申し込みはできます。

なぜこんなことを言うのかと申しますと、ローン特約との兼ね合いがあるからです。

ローン特約には、一般的には、

○どこの銀行に

○金額

○いつまでに

の3つを具体的に記入します。

例えば、Ａ銀行に2000万円を申込んで、平成○○年○月○日までに、承認が得られなかった場合、白紙解約できる、という内容です。

銀行名を入れないで単に「銀行ローン」と記載した場合はどうなるのでしょうか。

銀行を特定していませんから、どこの銀行に申込みをしても、銀行ローンに申込んだことになります。

もしも、悪意のある買主だったらどうなるでしょうか。売買契約はしたけど、もしも気が変わってやめたいと思っていたらどうなるでしょうか。

きっと意図的に、通らないだろうと思われる銀行か、予定していた2000万円を貸してくれない銀行を探して、申込みをすると思います。
その結果、1500万円しか融資承認がおりませんでした、という結果が期日までに出たとすると、ローン特約を適用することができるようになってしまいます。結果的には銀行に申込んで、減額されているわけですから。

そこで、悪意のある買主から、売主を守るために、銀行を特定して、ローン特約に記載するのです。

ローン特約は一方的に買主に有利な特約であるため、それを悪用することを防ぐのです。

では、このページのテーマである、変動金利と固定金利をどのタイミングで選ぶかについては、とりあえずはどちらかを選択して本申し込みをしておけばよいのです。

金銭消費貸借契約、いわゆるローン契約のときに最終決定をすればよいので、本申し込みをしてから、ローン契約をするまでの間に検討をすればいいのです。

そうすれば、ローン特約の期日にも間に合わせることができますし、変動金利か固定金利かをじっくり選ぶこともできます。

ローン特約に振り回されないよう、悪用しないようご注意ください。

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タグ: 変動金利固定金利タイミング住宅ローン事前審査本申し込み銀行ローン特約

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akyk971224 at 18:27｜Permalink│Comments(0)│TrackBack(0)│

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団体信用生命保険の審査で断られた場合どうすれば良いか。２

これから書かせていただく内容は、団体信用生命保険の告知義務違反を助長するものではありません。そのように思われるのも心外ですので、ご理解いただけない方はこの先は読まないよう、お願いします。

住宅ローンの本申込み書に同封されている団体信用生命保険の告知書を見てみますと、一番上のところに、生命保険の会社名が書いてあります。

銀行が団体信用生命保険を直接引き受けるのではなく、生命保険会社に取り次いで、引き受けてもらっているのですね。

よく見ると、銀行によって引き受け会社が全然違ってたりします。

つまり、一度、団体信用生命保険の審査で落ちたとしても、落ちたという事実は、落とした会社にしかわからないのです。

ただ、保険金額が1億円を超えると、その落ちた情報を保険会社同士で共有するらしいという噂は耳にしたことがあります。実際のところはわかりません。

また、「告知書」はその名前の通り、どこまで行っても告知書なのです。調査書でも診断書でもなく、告知書なのです。

告知書である以上、申込者の「告知」によって審査(診査)されるものなのです。

もしも、申込者が間違った告知をしたらどうなるでしょう。例えば病院に通っていたのに、そのことを忘れていて、告知をし忘れてしまった・・・。

あるいは、病院に通っていたにもかかわらず、その事実を隠して告知をしなかった・・・。

上記の二つを見比べると、一つは悪意はなく、過失によるものですが、もう片方は、明らかにウソをついています。

しかし、告知書が生命保険会社に届いた時には、結果的には同じ内容で届くわけです。では、忘れて告知しなかったのか、それとも故意に告知をしなかったのかを、調べ切ることは困難だと推測されます。

仮に、告知義務違反をして、団体信用生命保険に加入できたとしても、実際に事故や病気などで保険金がしはらわれないとなると、困るのは残された家族です。ウソの告知をして住宅ローンの本申込みをすれば、とりあえずはローンを借りることはできるでしょう(融資の審査にも通らないといけませんが)。

ここで、究極の選択です。

マイホームの購入を諦めるか、それとも、ウソをついて団体信用生命保険に加入し、住宅ローンを借りてマイホームを手に入れるか。ただし、マイホーム手に入れることができたとしても、ローンを借りている本人が亡くなった時に、問題は残されたままです。

もともと加入していた生命保険が別にあれば、その生命保険で住宅ローンの残りを弁済することもできるかもしれませんが、もともと遺族の生活費として入っていた生命保険であれば、生活費が不足するという事態にもなりかねません。

どうすれば良いかは、自己の判断でお願いします。

ここに記載されていることは、あくまでも自己責任の判断でしていただかないといけませんし、私自身が告知義務違反を勧めてると思われると心外ですから、あくまでも知識として知っておくにとどめておいていただくよう、重ねてお願いします。

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