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中古マンションや中古一戸建を購入する際の諸費用、登記費用を安くしてもらう方法
中古マンションや中古一戸建てを購入する際の諸費用のひとつに登記費用があります。
諸費用のひとつである登記費用の内訳は、大きく分けて、「登録免許税」と「司法書士の報酬」の2つに大別されます。
登録免許税は、中古マンションや中古一戸建の固定資産評価額から算出されますので、中古マンションの専有面積が広ければ広いほど高くなりますし、中古一戸建の土地面積が広ければ広いほど高くなりますし、建物の築年数が新しかったり、建物の延べ床面積が広かったりすると、高くなります。
司法書士の報酬は、所有権移転や事前調査費用、日当などの報酬がそれぞれ項目別にあります。
また、所有権移転以外に抵当権の設定（住宅ローンを利用する場合には、銀行などの金融機関の抵当権が設定されます）などがあれば、さらに報酬額は追加されます。
また、所有権移転以外に抵当権の設定（住宅ローンを利用する場合には、銀行などの金融機関の抵当権が設定されます）などがあれば、さらに報酬額は追加されます。
抵当権の設定までしたとして、大体報酬は１０〜１５万円くらいになります。
登録免許税や、司法書士の報酬の計算方法をここで説明したとしても、中古マンションや中古一戸建の購入をするときには、物件ごとに評価も違いますし、司法書士によって報酬もさまざまであり、あまり意味をなさないので、ここでは、登記費用を安くする方法をご説明しましょう。
中古マンションや中古一戸建を購入するときの諸費用である登記費用を安くするには・・・
実はとても簡単なのです。
思い切って司法書士に言ってみましょう。
（不動産仲介業者が間に入っている場合は不動産仲介業者を通じて、司法書士に言ってもらいましょう）
「登記費用を安くしてください」
これだけのことでどれだけの効果があることか。
きっと、司法書士は登記費用を安くしてくれます。
なぜそんなに簡単に安くしてくれるのか。
答えは簡単です。司法書士は山ほどいるからです。
司法書士の立場からすれば、ほかに「安くやりますよ」っていう司法書士が現れると、簡単にお客様を取られてしまうのです。
司法書士は不動産会社の指定でないといけないのか。
司法書士は銀行などの金融機関の指定でないといけないのか。
いいえ、そんなことはありません。
【関連ページ】
耐震基準適合証明書と、登記費用・住宅ローン減税
住宅ローンの保証料は内枠がトクか、外枠がトクか。
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ひと昔前までは、銀行が司法書士を指定していました。なぜならば、銀行には抵当権の設定という重要な手続きがありますので、銀行で登録している司法書士、つまり信用の置ける司法書士でなければ、抵当権設定の書類を渡し、委任するわけには行きません。
そういう理由で、ひと昔前は、銀行などの金融機関が司法書士を指定していましたが、最近では「どうぞ好きなところを使ってください」というスタンスです。
なぜそのように変わってきたのか？
私の想像ですが・・・
銀行が司法書士と「癒着しているのでは？！」という疑いをかけられないように、銀行が司法書士を指定しなくなってきているのだと思います。
銀行が司法書士と「癒着しているのでは？！」という疑いをかけられないように、銀行が司法書士を指定しなくなってきているのだと思います。
話がそれましたが、思い切って司法書士に「登記費用を安くしてください」と言えばきっと司法書士は登記費用を安くしてくれますよ。
ただし、登記費用の中の登録免許税については、国に納税するものですから、まったく安くしてくれません。
安くしてくれるのは、あくまでも登記費用のうちの司法書士の報酬についてです。
ただ、報酬を「3万にして」など、あまりに安い金額を言い過ぎると、手間だけであまり利益が出ないので、断られることも十二分に考えられます。
可能ならば、アイ見積もりを取ってみればいいかも知れません。
あまり無茶な交渉はなさらぬよう・・・。
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耐震基準適合証明書と、登記費用・住宅ローン減税
あまり聞きなれない言葉ですが、「耐震基準適合証明書」なるものがあります。
耐震基準適合証明書があると、中古マンションや中古一戸建を購入するときに、金銭的に大変有利になります。
どのくらい有利かというと、数万円ではなく、下手すると数百万円もの金額が有利となるのです。
では、詳細をご説明しましょう。
耐震基準適合証明書があると、登録免許税の軽減がききます。
また、住宅ローン控除が使えるようになります。
通常、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるのは、中古マンションで築25年以内（正確には耐火建築物ですが、ここではわかりやすく中古マンションとしました）、中古一戸建では築20年以内（こちらも正確ではありませんが、わかりやすくするため中古一戸建としています。木造の中古一戸建だと思ってください）です。
しかし、
中古マンションで築25年を越えている物件
中古一戸建で築20年を超えている物件
であっても、基準を満たし、耐震基準適合証明書が発行されれば、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるようになるのです。（年収の基準や、住民票の異動など詳細については税務署等でご確認をお願いします。あくまで、耐震基準適合証明書についてのみ説明しています。）
耐震基準適合証明書は、建築事務所などに問い合わせして、その建築事務所が耐震基準適合証明書を発行できる事務所か、発行できる建築士がいるかを確認しましょう。
もしも発行できたとしても、重要な条件があります。
その条件とは、
所有権移転前に売主の名義にて発行してもらう必要があるのです。
所有権が移転されて、買主の名義になった後では、使うことができません。
ということは、一般的には手付金を買主から売主に支払って、売買契約を締結し、その後住宅ローンの手続きをして、住宅ローンが実行されたときに、売主に残代金を支払い、所有権の移転登記をしますので、
売買契約を締結してから、所有権の移転までの間に、売主名義で売主に協力をしてもらって、耐震基準適合証明書を発行してもらう作業が必要となります。
【関連ページ】
住宅ローン100万円あたりの月々返済額
残代金決済の時の疑問
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中古マンションの売却（査定編）
マイホーム購入時の諸費用について（中古マンションを購入するときの場合）
中古マンション選びのポイント
最近では、契約書の特約欄にその耐震基準適合証明書についての特約を記載することがあります。
特約の記載例などはここでは割愛いたしますが、記載してもらうに越したことはありませんので、契約書に記載がない場合は入れてもらうようにお願いするのもいいかもしれません。
あと、注意点としては、昭和56年6月以降の建築確認と、それ以前の建築確認では扱いがかなり異なりますので、詳細は建築事務所にお問い合わせください。
耐震基準適合証明書があると、中古マンションや中古一戸建を購入するときに、金銭的に大変有利になります。
どのくらい有利かというと、数万円ではなく、下手すると数百万円もの金額が有利となるのです。
では、詳細をご説明しましょう。
耐震基準適合証明書があると、登録免許税の軽減がききます。
また、住宅ローン控除が使えるようになります。
通常、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるのは、中古マンションで築25年以内（正確には耐火建築物ですが、ここではわかりやすく中古マンションとしました）、中古一戸建では築20年以内（こちらも正確ではありませんが、わかりやすくするため中古一戸建としています。木造の中古一戸建だと思ってください）です。
しかし、
中古マンションで築25年を越えている物件
中古一戸建で築20年を超えている物件
であっても、基準を満たし、耐震基準適合証明書が発行されれば、登録免許税の軽減と、住宅ローン控除が使えるようになるのです。（年収の基準や、住民票の異動など詳細については税務署等でご確認をお願いします。あくまで、耐震基準適合証明書についてのみ説明しています。）
耐震基準適合証明書は、建築事務所などに問い合わせして、その建築事務所が耐震基準適合証明書を発行できる事務所か、発行できる建築士がいるかを確認しましょう。
もしも発行できたとしても、重要な条件があります。
その条件とは、
所有権移転前に売主の名義にて発行してもらう必要があるのです。
所有権が移転されて、買主の名義になった後では、使うことができません。
ということは、一般的には手付金を買主から売主に支払って、売買契約を締結し、その後住宅ローンの手続きをして、住宅ローンが実行されたときに、売主に残代金を支払い、所有権の移転登記をしますので、
売買契約を締結してから、所有権の移転までの間に、売主名義で売主に協力をしてもらって、耐震基準適合証明書を発行してもらう作業が必要となります。
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最近では、契約書の特約欄にその耐震基準適合証明書についての特約を記載することがあります。
特約の記載例などはここでは割愛いたしますが、記載してもらうに越したことはありませんので、契約書に記載がない場合は入れてもらうようにお願いするのもいいかもしれません。
あと、注意点としては、昭和56年6月以降の建築確認と、それ以前の建築確認では扱いがかなり異なりますので、詳細は建築事務所にお問い合わせください。
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ホットな最新物件情報のしくみ(中古マンション、中古一戸建）
マイホームを購入したいと考える人にとっては、新鮮でホットな情報を誰よりも早く、しかも自分だけ入手したいものです。
そして、あわよくばその物件をひそかに購入したいと思うことでしょう。
物件の情報を早く入手するには、一番早いのはインターネットでしょうか。それともチラシでしょうか。それとも・・・不動産屋からの電話でしょうか。
いくつかのパターンがありますが、一番早いのは不動産屋からの電話です。
ただし、どこの不動産屋でもいいというものではありません。
地元の不動産屋？それとも大手の不動産屋？
これは一概には言えませんが、その地域の情報量に一番長けている不動産屋が、一番早いかと思われます。ただし、必ずしも「情報量が多い＝条件にマッチする物件を持っている」ではありませんので、これは一般論としてです。
まず、それをご理解いただくために、不動産がどうやって売りに出てくるのかを知っていただきましょう。
物件を売る人がまずとる行動は何でしょうか。
まずは、｢査定｣ですね。
査定を行うには、まず不動産会社に出向くか、電話で連絡をすることになります。
そこでまず、売り物件の情報が発生するのです。
そのあと、売主が売却することを決定し、不動産会社に依頼すると、不動産会社と売主の間で媒介契約を結ぶことになります。
そして、その媒介契約を結んだ後に、インターネットやチラシなどの広告に掲載されることになるのです。
では、媒介契約を結んだ後に、不動産会社の中ではどんな作業をしているのでしょうか。
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中古マンションの売却（査定編）
不動産売却の方法（先行売却）
マンションの売却をして住み替える
売却までの流れを
不動産会社の選び方（売却編）
マンション売却時の不動産会社の選び方
マンションを売却するには
中古マンションの購入をする場合、複数の仲介会社からアイミツを取れるか。
不動産屋への問い合わせメール
インターネットに掲載するには、間取り図面を書かなければなりません。ここ最近は、どこの不動産業者も、パソコンで図面を書きます。
そして、うたい文句を考え、場合によっては写真をとり、インターネットに掲載したり、チラシを作成して印刷もしたりします。
また、ほとんどの媒介契約では、いわゆる「レインズ」（不動産会社が加盟するネットワークで、契約の形態によって、登録の義務がある）に登録することになりますが、最短でも5営業日以内に登録がされます。
何がいいたいかと申しますと、媒介契約を締結してから、インターネットやチラシなどの媒体、レインズに掲載されるまでにタイムラグがあるのです。
しかし、私が売主さんから相談を受けたときに、その物件をご購入になる可能性のあるお客様が、私の担当でいらっしゃったならば、査定の相談を受けたらすぐに、先に「詳細はまだお話できませんが、もしかしたら売りに出てくるかもしれません。ご興味はございませんか。」とお知らせします。
もしも、興味津々のお返事があれば、売主さんにはお客様が待機していることを伝えることもできますし、売りに出てきたときには、すぐにお客様をご紹介できるのです。
場合によっては水面下で契約までしてしまうことも可能です。
以上までお話すれば、中古マンションや中古一戸建てなどの売却物件の新鮮な情報を入手するには、不動産屋に声をかけておくのがいいことがお分かりいただけるでしょう。
しかし、そういう良心的な不動産屋さんだけではなく、売主さんから売却の相談もあまり来ず、ガツガツしている不動産会社は、問い合わせがあった購入のお客様に対して、最初に「ほしい」と言った物件ではなく、「条件を変更しませんか」とか「そんな物件あるわけない」などと、夢を打ち砕き、ほかの物件を買わせようとします。（すべてがそうではないです。そういう会社もあるというところくらいで留めておいてください）
話が横道にそれましたが、ホットな物件情報を入手するには、売り物件情報が集まりそうな不動産業者に声をかけておくのが一番早いです。
その次に早いのはインターネットです。
チラシを印刷するよりも、インターネットに掲載するのが一番手っ取り早いし、最近ではインターネットの問い合わせもかなり増えているので、効果的なのは不動産業者も認識しています。
そしてその次にチラシ。
以上の順番が一般的です。
マイホームを買おうと思ったときに、いち早く情報を入手するためには、以上の内容を踏まえて、どうするのが良いかを考えてみてください。
そして、あわよくばその物件をひそかに購入したいと思うことでしょう。
物件の情報を早く入手するには、一番早いのはインターネットでしょうか。それともチラシでしょうか。それとも・・・不動産屋からの電話でしょうか。
いくつかのパターンがありますが、一番早いのは不動産屋からの電話です。
ただし、どこの不動産屋でもいいというものではありません。
地元の不動産屋？それとも大手の不動産屋？
これは一概には言えませんが、その地域の情報量に一番長けている不動産屋が、一番早いかと思われます。ただし、必ずしも「情報量が多い＝条件にマッチする物件を持っている」ではありませんので、これは一般論としてです。
まず、それをご理解いただくために、不動産がどうやって売りに出てくるのかを知っていただきましょう。
物件を売る人がまずとる行動は何でしょうか。
まずは、｢査定｣ですね。
査定を行うには、まず不動産会社に出向くか、電話で連絡をすることになります。
そこでまず、売り物件の情報が発生するのです。
そのあと、売主が売却することを決定し、不動産会社に依頼すると、不動産会社と売主の間で媒介契約を結ぶことになります。
そして、その媒介契約を結んだ後に、インターネットやチラシなどの広告に掲載されることになるのです。
では、媒介契約を結んだ後に、不動産会社の中ではどんな作業をしているのでしょうか。
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中古マンションの購入をする場合、複数の仲介会社からアイミツを取れるか。
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インターネットに掲載するには、間取り図面を書かなければなりません。ここ最近は、どこの不動産業者も、パソコンで図面を書きます。
そして、うたい文句を考え、場合によっては写真をとり、インターネットに掲載したり、チラシを作成して印刷もしたりします。
また、ほとんどの媒介契約では、いわゆる「レインズ」（不動産会社が加盟するネットワークで、契約の形態によって、登録の義務がある）に登録することになりますが、最短でも5営業日以内に登録がされます。
何がいいたいかと申しますと、媒介契約を締結してから、インターネットやチラシなどの媒体、レインズに掲載されるまでにタイムラグがあるのです。
しかし、私が売主さんから相談を受けたときに、その物件をご購入になる可能性のあるお客様が、私の担当でいらっしゃったならば、査定の相談を受けたらすぐに、先に「詳細はまだお話できませんが、もしかしたら売りに出てくるかもしれません。ご興味はございませんか。」とお知らせします。
もしも、興味津々のお返事があれば、売主さんにはお客様が待機していることを伝えることもできますし、売りに出てきたときには、すぐにお客様をご紹介できるのです。
場合によっては水面下で契約までしてしまうことも可能です。
以上までお話すれば、中古マンションや中古一戸建てなどの売却物件の新鮮な情報を入手するには、不動産屋に声をかけておくのがいいことがお分かりいただけるでしょう。
しかし、そういう良心的な不動産屋さんだけではなく、売主さんから売却の相談もあまり来ず、ガツガツしている不動産会社は、問い合わせがあった購入のお客様に対して、最初に「ほしい」と言った物件ではなく、「条件を変更しませんか」とか「そんな物件あるわけない」などと、夢を打ち砕き、ほかの物件を買わせようとします。（すべてがそうではないです。そういう会社もあるというところくらいで留めておいてください）
話が横道にそれましたが、ホットな物件情報を入手するには、売り物件情報が集まりそうな不動産業者に声をかけておくのが一番早いです。
その次に早いのはインターネットです。
チラシを印刷するよりも、インターネットに掲載するのが一番手っ取り早いし、最近ではインターネットの問い合わせもかなり増えているので、効果的なのは不動産業者も認識しています。
そしてその次にチラシ。
以上の順番が一般的です。
マイホームを買おうと思ったときに、いち早く情報を入手するためには、以上の内容を踏まえて、どうするのが良いかを考えてみてください。
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自営業の人の住宅ローンの審査。
住宅ローンの審査は、会社員の方は、会社がよほど内容の悪い会社でない限りは、ほぼ年収から計算ができますが、自営業の方は違います。
銀行の場合の大半は、自営業の方の場合、年収の3年分の平均で計算します。
さらにそれだけではなく、年収の増減の幅も考慮に入れられます。3年ともほぼ平均して同じくらいの数字が出ていれば問題はないようですが、増減が激しいと、低いほうで見たり、確定申告書の内容を詳細に見られたりします。
自営業の方で、よく勘違いをされる方がいらっしゃいます。
よく聞くのは、
｢来年に家を買おうと思っているから、今年は高い目の金額で申告しようと考えています」
という発言です。
とくに、住宅ローンを良く知らない税理士が、自営業の方にアドバイスをされますが、はっきり言って間違えていることがどれだけ多いことか。
自営業の方にとっては、税理士の発言は、ほぼ100％信用されますので、われわれ不動産屋の営業マンの発言よりも、重みのあるものなのです。
にもかかわらず、こんなことをおっしゃる税理士もいます。
｢家を買うとおっしゃっていたから、今年は申告の金額を上げておきましたから｣
【関連ページ】
フラット35の審査方法（金利と年収の関係）
住宅ローンの事前審査が不動産会社によって違う！その２
中古マンション（中古一戸建）でフラット３５Ｓを使う簡単な方法
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
きっと良かれと思ってされたと思うのですが、住宅ローンを知っている人ならば、1年だけ上げたところで、どうにかなるものではないと知っておられることと思います。
自営業の方の収入は3年平均ですし、たとえば、その年だけ急激に所得が増えていると、銀行もプロですから、家を買うためだけに｢通常よりも高く申告したな｣と思うわけです。
しかも、いきなり所得が増えるのは自営業の方にもリスクとなるのではないでしょうか。
また、毎年所得が少ないのに、家を買うときに自己資金がたっぷり投入されていると、所得が少ないのに｢どうやって自己資金を調達したのか｣と税務署から疑いの目も光ります。
稼いだお金を税金で持っていかれるのは、身を削られる思いではあると思いますが、毎年毎年、それ相応の所得を申告している人は、ローンを借りるときにも、少ない申告の人よりも借りやすくなるのです。
自己資金を貯めるか、所得を多く申告して、税金を多く払うか・・・
どちらがいいということではありませんが、 悩ましいところです。
銀行の場合の大半は、自営業の方の場合、年収の3年分の平均で計算します。
さらにそれだけではなく、年収の増減の幅も考慮に入れられます。3年ともほぼ平均して同じくらいの数字が出ていれば問題はないようですが、増減が激しいと、低いほうで見たり、確定申告書の内容を詳細に見られたりします。
自営業の方で、よく勘違いをされる方がいらっしゃいます。
よく聞くのは、
｢来年に家を買おうと思っているから、今年は高い目の金額で申告しようと考えています」
という発言です。
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きっと良かれと思ってされたと思うのですが、住宅ローンを知っている人ならば、1年だけ上げたところで、どうにかなるものではないと知っておられることと思います。
自営業の方の収入は3年平均ですし、たとえば、その年だけ急激に所得が増えていると、銀行もプロですから、家を買うためだけに｢通常よりも高く申告したな｣と思うわけです。
しかも、いきなり所得が増えるのは自営業の方にもリスクとなるのではないでしょうか。
また、毎年所得が少ないのに、家を買うときに自己資金がたっぷり投入されていると、所得が少ないのに｢どうやって自己資金を調達したのか｣と税務署から疑いの目も光ります。
稼いだお金を税金で持っていかれるのは、身を削られる思いではあると思いますが、毎年毎年、それ相応の所得を申告している人は、ローンを借りるときにも、少ない申告の人よりも借りやすくなるのです。
自己資金を貯めるか、所得を多く申告して、税金を多く払うか・・・
どちらがいいということではありませんが、 悩ましいところです。
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住宅ローンの審査時にほかの借入がある場合(自動車ローンなど)
フラット35の審査方法（金利と年収の関係）のページでも触れましたが、住宅ローンの審査時に、ほかにもすでに借り入れがある場合、住宅ローンの審査に影響が出てきます。
では、どのような影響が出てくるかというと、いわゆる「返済比率」に影響が出てくるのです。
では具体的に説明していきましょう。
フラット35の審査方法（金利と年収の関係）のページの例で、同様に計算します。
3000万円を、2.6％の金利、35年返済で借りると、
月々の支払額は108,864円になります。
年間返済額を計算しますと、
108,864円 × 12ヶ月 ＝ 1,306,368円 になり、必要年収は返済比率が30％以下なので(フラット35の場合)、年収の30％までの支払い（返済金額）であれば貸してくれるのです。
つまり、年収 × 30％ ≧ 1,306,368円
となればよいわけですが、ほかに借り入れがある場合は、計算式が変わってきます。
何がどう変わるかというと、他の借り入れの返済も含めて、年収の30％以下に収まらないといけないのです。
となると、計算式は以下のようになります。
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円 ＋ (他の借り入れの年間返済額)
たとえば、自動車のローンをまだ支払い中で月々2万円を払っている場合は、
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円 ＋ 240,000円
年収 × 30％ ≧ 1,546,368円
となるわけです。
そうすると、必要な年収は、1,546,368円 ÷ 0.3 となりますので、必要な年収は5,154,560円、約516万円となります。
自動車のローンがなければ、必要な年収は4,354,560円だったのですが、自動車のローンがあると必要な年収は約80万円も上がってしまうのです。
では、反対に年収が500万円の人が、借り入れできる金額が、自動車のローンによって、どのくらい減額されるのかを見てみましょう。(返済期間は35年の場合です)
【関連ページ】
住宅ローン100万円あたりの月々返済額
過払い請求で住宅ローン断られました。
住宅ローンの審査が携帯電話の支払いを理由に断られる？！
ローン特約の意味
フラット35の事前審査の落とし穴
カードローンの支払いの遅れと住宅ローン
住宅ローンのあダブルローン その２
住宅ローンのダブルローン その１
自己破産すると住宅ローンが組めなくなるのか。その２
自己破産すると住宅ローンが組めなくなるのか。
「払いすぎた金利を取り戻す」追記
債務整理と住宅ローン
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか？
計算の途中経過は省きますが、500万円の年収の人が借り入れできる限度は3,440万円でした(フラット35の審査方法（金利と年収の関係）参照)
しかし、自動車のローンを一年間で24万円払っている場合は、借り入れ限度が2,890万円になり、自動車のローンがない場合と比べると、550万円も差が出てきます。
住宅ローンの審査は厳しいのですよ。
では、どのような影響が出てくるかというと、いわゆる「返済比率」に影響が出てくるのです。
では具体的に説明していきましょう。
フラット35の審査方法（金利と年収の関係）のページの例で、同様に計算します。
3000万円を、2.6％の金利、35年返済で借りると、
月々の支払額は108,864円になります。
年間返済額を計算しますと、
108,864円 × 12ヶ月 ＝ 1,306,368円 になり、必要年収は返済比率が30％以下なので(フラット35の場合)、年収の30％までの支払い（返済金額）であれば貸してくれるのです。
つまり、年収 × 30％ ≧ 1,306,368円
となればよいわけですが、ほかに借り入れがある場合は、計算式が変わってきます。
何がどう変わるかというと、他の借り入れの返済も含めて、年収の30％以下に収まらないといけないのです。
となると、計算式は以下のようになります。
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円 ＋ (他の借り入れの年間返済額)
たとえば、自動車のローンをまだ支払い中で月々2万円を払っている場合は、
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円 ＋ 240,000円
年収 × 30％ ≧ 1,546,368円
となるわけです。
そうすると、必要な年収は、1,546,368円 ÷ 0.3 となりますので、必要な年収は5,154,560円、約516万円となります。
自動車のローンがなければ、必要な年収は4,354,560円だったのですが、自動車のローンがあると必要な年収は約80万円も上がってしまうのです。
では、反対に年収が500万円の人が、借り入れできる金額が、自動車のローンによって、どのくらい減額されるのかを見てみましょう。(返済期間は35年の場合です)
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ローンの審査が通らない？？？
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住宅ローンの審査金利と計算方法
住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
自動車のローンを住宅ローンに借り替えられるか？
計算の途中経過は省きますが、500万円の年収の人が借り入れできる限度は3,440万円でした(フラット35の審査方法（金利と年収の関係）参照)
しかし、自動車のローンを一年間で24万円払っている場合は、借り入れ限度が2,890万円になり、自動車のローンがない場合と比べると、550万円も差が出てきます。
住宅ローンの審査は厳しいのですよ。
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住宅ローン100万円あたりの月々返済額
住宅ローンの審査基準をクリアーするかどうかのチェックのときに必要になる、住宅ローン100万円あたりの月々返済額を以下に示しておきます。
金利は、2.6％のものです。
35年 3629
34年 3694
33年 3764
32年 3839
31年 3918
30年 4003
29年 4095
28年 4193
27年 4299
26年 4413
25年 4537
24年 4671
23年 4818
22年 4978
21年 5154
20年 5348
19年 5563
18年 5802
17年 6070
16年 6372
15年 6715
14年 7108
13年 7561
12年 8091
11年 8719
10年 9473
9年 10395
8年 11549
7年 13034
6年 15015
5年 17791
4年 21958
3年 28905
2年 42805
1年 84512
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固定金利がトク？変動金利がトク？
住宅ローン（フラット35）の審査を上手に利用する
住宅ローンは変動金利がよいのか？固定金利がよいのか？
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
金利は、2.6％のものです。
35年 3629
34年 3694
33年 3764
32年 3839
31年 3918
30年 4003
29年 4095
28年 4193
27年 4299
26年 4413
25年 4537
24年 4671
23年 4818
22年 4978
21年 5154
20年 5348
19年 5563
18年 5802
17年 6070
16年 6372
15年 6715
14年 7108
13年 7561
12年 8091
11年 8719
10年 9473
9年 10395
8年 11549
7年 13034
6年 15015
5年 17791
4年 21958
3年 28905
2年 42805
1年 84512
【関連ページ】
フラット35の審査方法（金利と年収の関係）
中古マンション（中古一戸建）でフラット３５Ｓを使う簡単な方法
フラット35の事前審査の落とし穴
固定金利がトク？変動金利がトク？
住宅ローン（フラット35）の審査を上手に利用する
住宅ローンは変動金利がよいのか？固定金利がよいのか？
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
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フラット35の審査方法（金利と年収の関係）
フラット35の審査の方法についてご説明します。
フラット35の審査は、実はかなり単純明快です。
まずは金利を確認しましょう。そして、その金利での返済額を確認します。
たとえば、事前審査申込時点での金利が2.6％で、仮に3000万円の融資を受けるとします。
3000万円を、2.6％の金利、35年返済で借りると、
月々の支払額は108,864円になります。
年間返済額を計算しますと、
108,864円 × 12ヶ月 ＝ 1,306,368円 になります。
ここまで計算できると、おのずと必要年収が計算できます。
フラット35の年収基準は、いわゆる返済比率が30％以下、要するに、年収の30％までの支払い（返済金額）ならば貸します、という基準なのです。
ということは、
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円
となればよいわけです。
そうすると、計算方法としては、
年収 ≧ 1,306,368円 ÷ 0.3
となり、年収が4,354,560円以上あれば、良いということになります。
※年収基準を満たせば必ず借りれるということではありません。勤務先、勤続年数などによっても結果は変わります。
では、今度は年収からいくら融資を受けられるかを逆算してみます。
【関連ページ】
中古マンション（中古一戸建）でフラット３５Ｓを使う簡単な方法
フラット35の事前審査の落とし穴
固定金利がトク？変動金利がトク？
住宅ローン（フラット35）の審査を上手に利用する
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ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
逆算する場合は、100万円あたりの月々返済額を知っていないとできません。
（住宅ローン100万円あたりの月々返済額をご参照ください)
ちなみに、金利2.6％、返済期間35年での、100万円あたりの月々返済額は、3,629円です。
年収が500万円の人はいくら借りれるでしょうか。
考え方は、はじめの方でご説明いたしましたので、計算方法を以下に示しておきます。
500万円 × 30％ ÷ 12ヶ月 ÷ 3,629 × 100万円
上記の計算式の答えが、結論になります。
答えが3,444万円となり、フラット35の融資金額は10万円単位なので、3,440万円が借り入れできる上限となります。
ただし、フラット35の審査時点で、ほかの借り入れの返済額がないものとして、計算していますので、車のローンやカードローンがある場合は、計算方法が異なりますので、それはまた別のページでご説明します。
フラット35の審査は、実はかなり単純明快です。
まずは金利を確認しましょう。そして、その金利での返済額を確認します。
たとえば、事前審査申込時点での金利が2.6％で、仮に3000万円の融資を受けるとします。
3000万円を、2.6％の金利、35年返済で借りると、
月々の支払額は108,864円になります。
年間返済額を計算しますと、
108,864円 × 12ヶ月 ＝ 1,306,368円 になります。
ここまで計算できると、おのずと必要年収が計算できます。
フラット35の年収基準は、いわゆる返済比率が30％以下、要するに、年収の30％までの支払い（返済金額）ならば貸します、という基準なのです。
ということは、
年収 × 30％ ≧ 1,306,368円
となればよいわけです。
そうすると、計算方法としては、
年収 ≧ 1,306,368円 ÷ 0.3
となり、年収が4,354,560円以上あれば、良いということになります。
※年収基準を満たせば必ず借りれるということではありません。勤務先、勤続年数などによっても結果は変わります。
では、今度は年収からいくら融資を受けられるかを逆算してみます。
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逆算する場合は、100万円あたりの月々返済額を知っていないとできません。
（住宅ローン100万円あたりの月々返済額をご参照ください)
ちなみに、金利2.6％、返済期間35年での、100万円あたりの月々返済額は、3,629円です。
年収が500万円の人はいくら借りれるでしょうか。
考え方は、はじめの方でご説明いたしましたので、計算方法を以下に示しておきます。
500万円 × 30％ ÷ 12ヶ月 ÷ 3,629 × 100万円
上記の計算式の答えが、結論になります。
答えが3,444万円となり、フラット35の融資金額は10万円単位なので、3,440万円が借り入れできる上限となります。
ただし、フラット35の審査時点で、ほかの借り入れの返済額がないものとして、計算していますので、車のローンやカードローンがある場合は、計算方法が異なりますので、それはまた別のページでご説明します。
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住宅ローンの保証料は内枠がトクか、外枠がトクか。
銀行で住宅ローンを組む場合の諸費用として、事務手数料、印紙代、保証料という主に３つの諸費用があります。
このページでは、この諸費用のうち、保証料について説明します。
保証料とはまず何なのでしょうか。何を保証するのでしょうか。
イメージをしやすくするために、保証人を思い浮かべてください。銀行からローンでお金を借りるときに、保証人をたてるということをイメージしていただけるとわかりやすいです。銀行の住宅ローンでは、保証人を立てることはマレで、保証会社が、借り入れする本人の保証人になります。そこで保証会社は、保証料という諸費用を払ってくれれば、保証人になりますよ、ということなのです。
もう少し平たく言うと、住宅ローンの保証会社に、住宅ローンの諸費用である保証料を払うと、借り入れ本人の保証人になってくれるのです。
だから、銀行は安心して住宅ローンを融資してくれるのです。
そういう仕組みなので、住宅ローンの審査は保証会社が行なっています。
そこで本題に入ります。
住宅ローンの保証料には、「外枠」と「内枠」があります。
外枠は、保証料を前払い、内枠は保証料を住宅ローンの金利に上乗せします。住宅ローンの金利に上乗せという言い方がわかりにくいですが、保証料をローンとして借りてしまうというように理解いただければよいでしょう。
そこで、自己資金をご用意できる方は、住宅ローンの諸費用である保証料を先に払ったほうが良いのか（外枠がいいのか）、それとも金利に上乗せしたほうがいいのか（内枠がいいのか）悩みます。
一度例を出して計算してみましょう。
3000万円、35年、2.475％での借り入れとして、
この場合の保証料は618,600円です。
そして、支払額は月々106,845円で35年分の支払額は、44,874,900円となり、保証料を足すと、
総支払額が45,493,500円になります
同じ条件で内枠にすると金利は2.675％になります。
支払額は、月々110,082円で35年分の支払額は、46,234,440円となります
外枠の総支払額と、内枠の総支払額の差を比べると、
740,940円だけ、外枠のほうが支払いが少ないことがわかります。
以上のように考えると、先に住宅ローンの保証料を払っておいたほうがトクということになります。
もしも、住宅ローンの保証料を払わずに（内枠で）保証料の分だけ融資額を減らした場合はどうなるでしょうか。
つまり、借入額を618,600円減らして、内枠で借りた場合です。
【関連ページ】
住宅ローンの事前審査が不動産会社によって違う！その２
住宅ローン、変動金利のしくみ
提携住宅ローンと非提携住宅ローン
ローン特約の意味
住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって変わる？
中古マンションを購入するときの諸費用 その３
中古マンションを購入するときの諸費用 その２
中古マンションを購入するときの諸費用 その１
住宅ローンの諸費用の保証料って何？
固定金利がトク？変動金利がトク？
自己資金まったくゼロでマイホームを購入する方法 その１
住宅ローンの金利優遇について
住宅ローンの審査金利と計算方法
マイホーム購入時の諸費用について（中古マンションを購入するときの場合）
この場合の借入額が29,381,400円、金利2.675％となり、
支払額は107,812円となり ＞106,845円ですから、やっぱり外枠のほうがオトクという事になりますね。
ただし、これは繰り上げ返済を考慮していませんので、一度も繰り上げ返済をせずに、35年間できっちり払った場合ですから、よくお考えの上ご判断ください。
このページでは、この諸費用のうち、保証料について説明します。
保証料とはまず何なのでしょうか。何を保証するのでしょうか。
イメージをしやすくするために、保証人を思い浮かべてください。銀行からローンでお金を借りるときに、保証人をたてるということをイメージしていただけるとわかりやすいです。銀行の住宅ローンでは、保証人を立てることはマレで、保証会社が、借り入れする本人の保証人になります。そこで保証会社は、保証料という諸費用を払ってくれれば、保証人になりますよ、ということなのです。
もう少し平たく言うと、住宅ローンの保証会社に、住宅ローンの諸費用である保証料を払うと、借り入れ本人の保証人になってくれるのです。
だから、銀行は安心して住宅ローンを融資してくれるのです。
そういう仕組みなので、住宅ローンの審査は保証会社が行なっています。
そこで本題に入ります。
住宅ローンの保証料には、「外枠」と「内枠」があります。
外枠は、保証料を前払い、内枠は保証料を住宅ローンの金利に上乗せします。住宅ローンの金利に上乗せという言い方がわかりにくいですが、保証料をローンとして借りてしまうというように理解いただければよいでしょう。
そこで、自己資金をご用意できる方は、住宅ローンの諸費用である保証料を先に払ったほうが良いのか（外枠がいいのか）、それとも金利に上乗せしたほうがいいのか（内枠がいいのか）悩みます。
一度例を出して計算してみましょう。
3000万円、35年、2.475％での借り入れとして、
この場合の保証料は618,600円です。
そして、支払額は月々106,845円で35年分の支払額は、44,874,900円となり、保証料を足すと、
総支払額が45,493,500円になります
同じ条件で内枠にすると金利は2.675％になります。
支払額は、月々110,082円で35年分の支払額は、46,234,440円となります
外枠の総支払額と、内枠の総支払額の差を比べると、
740,940円だけ、外枠のほうが支払いが少ないことがわかります。
以上のように考えると、先に住宅ローンの保証料を払っておいたほうがトクということになります。
もしも、住宅ローンの保証料を払わずに（内枠で）保証料の分だけ融資額を減らした場合はどうなるでしょうか。
つまり、借入額を618,600円減らして、内枠で借りた場合です。
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この場合の借入額が29,381,400円、金利2.675％となり、
支払額は107,812円となり ＞106,845円ですから、やっぱり外枠のほうがオトクという事になりますね。
ただし、これは繰り上げ返済を考慮していませんので、一度も繰り上げ返済をせずに、35年間できっちり払った場合ですから、よくお考えの上ご判断ください。
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過払い請求で住宅ローン断られました。
前に、「払いすぎた金利を取り戻す」追記の記事で書かせていただきましたが、カードローンや消費者金融のいわゆる過払い請求をしてしまうと、住宅ローンの審査に通らなくなることがあります。
先日、あるお客様が住宅ローンの事前審査で断られました。
ことの成り行きは以下のとおりです。
結婚予定の私のお客様は、お嫁さんとお嫁さんのお父さんが始めに来店されました。新居のための新築一戸建をさがしているとのこと。
物件をピックアップし、早速見に行ったところ、ひとついいところがありました。
そこで今度は、お婿さんとお婿さんの親御さんが、後日見にこられることになりました。
お婿さんとお婿さんの親御さんを後日ご案内し、お気に召した様子でした。
そこで、具体的に購入する手続きに入りました。
物件を押さえて、契約の日程を設定し、住宅ローンの事前審査の書類にもご記入いただきました。
（実際には、後日に改めて、婚約者のお二人に来ていただき、ご記入をいただいたのです）
事前審査の書類を記入していただくときに、私は現在借入がないかどうかを確認しました。
お婿さんの方は「ありません」とのこと。
私は余談として、借入があって、住宅ローンの基準に合わない場合、あるいは過去の借入で事故などがあると、住宅ローンの審査は通らないことを説明しましたら、お嫁さんは
「もし過去にそんなことがあって、物件が購入できなくなったら、結婚そのものを考えます（怒）」
とおっしゃいました。お婿さんはにがわらいをしていました。
住宅ローンの事前審査手続きを始めたころ、初期の段階で銀行から�笋△蝓�
住宅ローンの事前審査に断られました。
理由は、いわゆる「総合判断」つまり、個人信用情報に何かがあったのです。
すぐに、お婿さんに電話をしました。
お婿さんの周りに誰もいないことを確認して、状況をお伝えし、心当たりがないかを確認すると、
「ある」とのこと。
それが、ちょうど過払い請求の手続きをしている最中だったそうなのです。
昔に、結婚資金を貯めているころ、少し入用があったときに、ついカードローンを借りてしまったらしいのです。
借りたことのある方は、わかると思いますが、月々の支払いは1万円のみ。払っていけると思うと、意外に大変なのです。払えないときは、1万円を借りて、1万円を返済。
自転車操業で、金利がどんどん膨らんでいくのです。
悪気はないのです。
それを返済するための原資を捻出するために、過払い請求をしようとしたのです。
本当に悪気はないと思います。
【関連ページ】
住宅ローンの審査が携帯電話の支払いを理由に断られる？！
住宅ローンの事前審査が不動産会社によって違う！その２
フラット35の事前審査の落とし穴
カードローンの支払いの遅れと住宅ローン
自己破産すると住宅ローンが組めなくなるのか。その２
自己破産すると住宅ローンが組めなくなるのか。
「払いすぎた金利を取り戻す」追記
債務整理と住宅ローン
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
すぐに、親御さんに相談していただくように薦め、実際に相談してもらいました。
親御さんは、そんなことで結婚が破談になるなど、恥ずかしいこともあり、結局「金利がもったいないから」という理由付けで、全額親御さんから借りて購入することにしたのです。
テレビのCMなどで、お金が返ってくるということを耳にしますが、今後住宅ローンが借りれなくなる可能性があることまで、説明してくれているのかなと、疑問に思うこともあります。
目の前のことで精一杯なのかもしれませんが、以後のことをよく考え、過払い請求をするべきだと思いました。
先日、あるお客様が住宅ローンの事前審査で断られました。
ことの成り行きは以下のとおりです。
結婚予定の私のお客様は、お嫁さんとお嫁さんのお父さんが始めに来店されました。新居のための新築一戸建をさがしているとのこと。
物件をピックアップし、早速見に行ったところ、ひとついいところがありました。
そこで今度は、お婿さんとお婿さんの親御さんが、後日見にこられることになりました。
お婿さんとお婿さんの親御さんを後日ご案内し、お気に召した様子でした。
そこで、具体的に購入する手続きに入りました。
物件を押さえて、契約の日程を設定し、住宅ローンの事前審査の書類にもご記入いただきました。
（実際には、後日に改めて、婚約者のお二人に来ていただき、ご記入をいただいたのです）
事前審査の書類を記入していただくときに、私は現在借入がないかどうかを確認しました。
お婿さんの方は「ありません」とのこと。
私は余談として、借入があって、住宅ローンの基準に合わない場合、あるいは過去の借入で事故などがあると、住宅ローンの審査は通らないことを説明しましたら、お嫁さんは
「もし過去にそんなことがあって、物件が購入できなくなったら、結婚そのものを考えます（怒）」
とおっしゃいました。お婿さんはにがわらいをしていました。
住宅ローンの事前審査手続きを始めたころ、初期の段階で銀行から�笋△蝓�
住宅ローンの事前審査に断られました。
理由は、いわゆる「総合判断」つまり、個人信用情報に何かがあったのです。
すぐに、お婿さんに電話をしました。
お婿さんの周りに誰もいないことを確認して、状況をお伝えし、心当たりがないかを確認すると、
「ある」とのこと。
それが、ちょうど過払い請求の手続きをしている最中だったそうなのです。
昔に、結婚資金を貯めているころ、少し入用があったときに、ついカードローンを借りてしまったらしいのです。
借りたことのある方は、わかると思いますが、月々の支払いは1万円のみ。払っていけると思うと、意外に大変なのです。払えないときは、1万円を借りて、1万円を返済。
自転車操業で、金利がどんどん膨らんでいくのです。
悪気はないのです。
それを返済するための原資を捻出するために、過払い請求をしようとしたのです。
本当に悪気はないと思います。
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親御さんは、そんなことで結婚が破談になるなど、恥ずかしいこともあり、結局「金利がもったいないから」という理由付けで、全額親御さんから借りて購入することにしたのです。
テレビのCMなどで、お金が返ってくるということを耳にしますが、今後住宅ローンが借りれなくなる可能性があることまで、説明してくれているのかなと、疑問に思うこともあります。
目の前のことで精一杯なのかもしれませんが、以後のことをよく考え、過払い請求をするべきだと思いました。
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住宅ローンの審査が携帯電話の支払いを理由に断られる？！
はじめに申し上げておきますが、確証のあるものではありません。
ただし、先日私が応対しましたお客様の実例を元に書かせていただきます。
私も携帯電話を持っていますが、昨年に携帯電話会社を乗り換えました。
その際に、携帯電話を購入することになったのですが、最近は、携帯電話の本体を分割払いで支払う方式で、クレジットカードを利用して支払うような仕組みがあるのですね。
私は、何の疑いも持たずに、 携帯電話本体を分割払いで購入し、しかも月々の利用料もクレジットカードからの引き落としにしています。
しかし、ここにこんな落とし穴があるとは思いませんでした。
私のお客様は、携帯電話の支払いを忘れていたことが何回かあったらしいのです。
本人は「携帯代の支払い忘れ」程度にしか思っていなかったようですが、実際は、携帯電話会社には、クレジットカードでの支払いがすでにされており、支払い忘れは、「クレジットカードの支払い忘れ」になっていたのです。
では、この場合、住宅ローンの審査にどのように影響するのでしょうか。
住宅ローンの審査で断られる理由のひとつに、「過去のローンの支払い遅れ」があります。
1回2回くらいでは、人間ですから、忘れることもあるだろうと、寛容な見方をしてくれますが、それが何回も度々続くと、銀行は住宅ローンの審査で否決、つまり断ってきたりします。
私のお客様がそうでした。
そのときの携帯電話代はほんの数百円だったらしいのですが、銀行の口座に入金をし忘れて、クレジットカード会社から督促のハガキが来たり、クレジットカード会社から電話もかかってきていたようです。
ところが、数百円だからと軽く考えて、入金をすっかり忘れており、幾度となくクレジットカード会社から催促されることがあったそうなのです。
結局これが原因なのかどうかはわかりませんが、私のお客様は住宅ローンの事前審査で５件の銀行に断られました。
5件目の銀行は、いわゆる銀行のプロパー（支店での独自の融資）で、クレジットカードの個人信用情報は見ないから大丈夫って言われていたにもかかわらず、過去の銀行の個人信用情報の紹介履歴が4件もあったので、ダメ 、と断ってきました。
【関連ページ】
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「払いすぎた金利を取り戻す」追記
債務整理と住宅ローン
ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
最終的には、ある銀行で住宅ローンの融資がついたので、事なきを得ましたが、たかが携帯電話の支払いと軽く見ていてはいけません。
携帯電話の支払いが遅れて、住宅ローンの審査で断られることもある（のかもしれません）。
ご注意ください。
ただし、先日私が応対しましたお客様の実例を元に書かせていただきます。
私も携帯電話を持っていますが、昨年に携帯電話会社を乗り換えました。
その際に、携帯電話を購入することになったのですが、最近は、携帯電話の本体を分割払いで支払う方式で、クレジットカードを利用して支払うような仕組みがあるのですね。
私は、何の疑いも持たずに、 携帯電話本体を分割払いで購入し、しかも月々の利用料もクレジットカードからの引き落としにしています。
しかし、ここにこんな落とし穴があるとは思いませんでした。
私のお客様は、携帯電話の支払いを忘れていたことが何回かあったらしいのです。
本人は「携帯代の支払い忘れ」程度にしか思っていなかったようですが、実際は、携帯電話会社には、クレジットカードでの支払いがすでにされており、支払い忘れは、「クレジットカードの支払い忘れ」になっていたのです。
では、この場合、住宅ローンの審査にどのように影響するのでしょうか。
住宅ローンの審査で断られる理由のひとつに、「過去のローンの支払い遅れ」があります。
1回2回くらいでは、人間ですから、忘れることもあるだろうと、寛容な見方をしてくれますが、それが何回も度々続くと、銀行は住宅ローンの審査で否決、つまり断ってきたりします。
私のお客様がそうでした。
そのときの携帯電話代はほんの数百円だったらしいのですが、銀行の口座に入金をし忘れて、クレジットカード会社から督促のハガキが来たり、クレジットカード会社から電話もかかってきていたようです。
ところが、数百円だからと軽く考えて、入金をすっかり忘れており、幾度となくクレジットカード会社から催促されることがあったそうなのです。
結局これが原因なのかどうかはわかりませんが、私のお客様は住宅ローンの事前審査で５件の銀行に断られました。
5件目の銀行は、いわゆる銀行のプロパー（支店での独自の融資）で、クレジットカードの個人信用情報は見ないから大丈夫って言われていたにもかかわらず、過去の銀行の個人信用情報の紹介履歴が4件もあったので、ダメ 、と断ってきました。
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ローンの審査が通らない？？？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローン本審査承認後の自動車のローン
最終的には、ある銀行で住宅ローンの融資がついたので、事なきを得ましたが、たかが携帯電話の支払いと軽く見ていてはいけません。
携帯電話の支払いが遅れて、住宅ローンの審査で断られることもある（のかもしれません）。
ご注意ください。
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残代金決済の時の疑問
残代金決済のとき、一番はじめに登記関係の書類を全て記入して、その書類の全部が揃ってから、資金（売買代金）の移動（代金の支払い）をしますが、あるお客様から「順番が違うのでは？」と言われました。
確かにそうだなあ、と私も思ったのですが、でも今までそれが当たり前だと思ってやってきました。
その場はとりあえず、お茶を濁してごまかしましたが・・・。
司法書士からお客様に登記の説明があったので、自分も一緒になって聞いていましたら、そのときに、あー！なるほど！と気がつくことがありました。（素人ですね）
売主が司法書士に依頼して作成する、売渡証書にキチンと書いてあるのです。
「何月何日付で、売買契約を交わしておりますが、売買代金を全額受領したときに、所有権移転がされる旨の特約があります」とキチンと書いてあるのです。
要するに、売渡証書に署名と捺印をして、売却の意思表示をしましたが、売買代金を全部もらわなければ、所有権移転には同意しないということなのです。
そういうわけで、売買代金の資金の移動を行う前に、登記書類の確認、記名押印していたのだなと、ひとり納得したのでありました。
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中古マンションの個人売買について
中古マンション、中古住宅の個人売買(個人間売買)のメリットとデメリット まとめ
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中古マンションの売却（査定編）２
中古マンションの売却（査定編）
売却までの流れを
中古マンションの個人売買はできるか。
参考までに・・・
すこし前までは、その売渡証書に法務局の「登記済」の赤いハンコが押されて、権利証となっていましたが、現在では「登記識別情報」と名前も変わり、ペラペラの紙一枚に、アルファベットと数字の暗証番号12桁が記載され、それを隠す保護シールが貼られたものになっています。
電子化で、なんか軽くなったような気がして、便利ではあるけれども、重みがなくなったなあと思う今日この頃でありました。
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売買代金の支払いは現金か？振込か？
売買代金の支払いは現金か？振込か？
新築マンションなど、売主から直接マンションを買うケースではなく、中古マンションなど個人が売主で、不動産業者が仲介に入る場合は、残金決済のときの支払い方が少し特殊なときがあります。
新築マンションなど、売主から直接マンションを買うケースではなく、中古マンションなど個人が売主で、不動産業者が仲介に入る場合は、残金決済のときの支払い方が少し特殊なときがあります。
例えば、買主が住宅ローンを利用して売買代金を支払う場合で、ご説明しましょう。
残金決済のときに、売主に支払う代金が2000万円とします。
そのうち住宅ローンを1500万円、自己資金を500万円とします。
通常の住宅ローンであれば、申込本人の銀行口座に住宅ローン分の金額が入金されます。
事前に申込本人が、自分の銀行口座に500万円の自己資金を入金しておけば、住宅ローンが実行されたときに、口座には2000万円あることになります。
そして、ここからが本題。
普通は大きな金額の現金を持ち歩きたく無いので、振込みや口座に直接入金したりして、現金をその場で扱うケースはほとんどありません。
例えば振込みですが、普通に考えれば、買主から売主に振り込めばいいと考えるのが自然ではありますが、実務的には違うやり方をします。
（必ずしもそうではないですが）
まず理由から説明しますと、もしも買主から売主に振込手続きをしたときに、名義を間違えた、口座番号を間違えた、あるいは、こっちは間違えていないのに、銀行の担当者がミスった、などの不測の自体が起きたときに、どうなるのでしょうか。
しかも、銀行での手続きを終えて、売主、買主、仲介業者、司法書士など全員が帰ってしまっていたら・・・
司法書士は通常、取引が終わったらすぐに法務局へ向かい、登記手続きをします。
考えるだけで、ゾッとしますが・・・
振込用紙を見ていただくと、振込依頼人を記入する場所があります。
銀行の担当者は、振込に関しては、振込依頼人に確認をしないといけませんから、振込依頼人が買主の場合は、買主に連絡を入れるのです。
ということは、取引が終わって、司法書士が登記に行ったあと、銀行の担当者が、買主に「振込ができなかったのです」と、連絡をいれたときに、悪意のある買主だったらどうなるでしょうか。
お金は払っていないのに、所有権が移転され、自分のものになってしまう。
しめしめ、と思うかも知れません。
もし、買主が逃げたりしたら・・・こんなことがあれば、現実には詐欺罪で刑事事件にでもなりそうなので、ないとは思うのですが、そういうトラブルは避けたいものです。
そこで、仲介の売買の場合は、振込名義人を売主で振り込みます。
買主のお金を売主名義で振り込むなんて、と思うかも知れませんが、理屈をご説明しましょう。
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不動産会社の選び方（売却編）
マンション売却時の不動産会社の選び方
中古マンションの購入をする場合、複数の仲介会社からアイミツを取れるか。
マンションを売却するには
時系列でご説明しますと、
1 買主の住宅ローンが実行された。
2 自己資金と合わせて通帳に2000万円がある。
3 買主は2000万円を自身の口座から出金した。
4 買主はその2000万円を売主に払った。
5 売主は2000万円を受け取った。
6 売主は2000万円の領収書を買主に渡した。
7 売主は受け取った2000万円を自身の口座に入金(振込)した。
という流れ(理屈)になるのです。
なので、振込手数料は、通常は売主が負担しますし、振込みの控えも売主が持って帰ります。
ここまで説明させていただければ、ご理解いただけると思いますが、私が良かれと思ってやっていても、
「なんで？！振り込む名義は買主でしょう？買主からきちんと振り込んで下さい！」
とおっしゃる売主さんもいらっしゃいます。
そこまで疑われると面倒臭いので、言われた通りにしますが、きちんと入金の確認までしないといけないので、少し時間がかかります。
仲介業者の営業マンでも、この理屈を理解しないで何となくやっている人も多くいらっしゃると思います。
かと言って、営業マンにツッコミを入れて困らせないように・・・
混乱して、違う間違いをするかも知れませんよ。
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任意売却をわかりやすく説明
任意売却について
任意売却と破産は違います。
任意売却とは・・・もう少し具体的にご説明しましょう。
例えば、中古マンションを住宅ローンを利用して購入したＡさんがいらっしゃるとします。
Ａさんは、購入当初は住宅ローンを順調に支払っていましたが、ある時、会社のリストラにあってしまって、収入がなくなってしまいました。
すぐに次の職も探しましたが、正社員での採用はほとんどなく、アルバイトで何とか食い繋ぐことにしました。
最初は何とか頑張っていましたが、とうとう住宅ローンが支払えなくなり、住宅ローンを滞納し始めたのです。
滞納しだすと、もうどうでも良くなって、ついには住宅ローンの支払いを諦めてしまいました。
Ａさんが購入した中古マンションは、購入当初の金額よりも、かなり下回っており、仮に売却をしたとしても、住宅ローンの残りを全部返してしまうことができません。
不動産会社に、どの位で売却できるのか査定を依頼すると、住宅ローンが2,000万円も残っているにもかかわらず、査定金額は1,500万円。
売却をしたところで、住宅ローンを全部返済することはできません。
ということは、住宅ローンを借りた時に、設定されている抵当権を、抹消することもできません。
抵当権を抹消できない状態で、購入してくれる人など、いるわけもありません。
いったいどうすれば良いのか・・・
このままほうっておけば、そのうち競売にかけられて、落札されると裁判所から立ち退きを迫られることになります。強制退去となると、周りの目もあるし・・・そこまでは腹をくくることはできません。
この窮地を打開する策として、任意売却、自己破産があるのです。
この窮地を打開する策として、任意売却、自己破産があるのです。
自己破産については、この記事では触れずに、任意売却について説明していきます。
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カードローンの支払いの遅れと住宅ローン
自己破産すると住宅ローンが組めなくなるのか。
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中古マンションの売却（査定編）
中古マンションの売却（査定編）２
マンションを売却するには
不動産売却の方法（先行売却）
マンションの売却をして住み替える
売却までの流れを
マンション売却時の不動産会社の選び方
マンションを売却するには
例えば
しかし、銀行にはメリットがあるのでしょうか。
銀行がなぜ抵当権をはずしてくれるかは、ほかの記事でご説明するとして、任意売却をすることができた場合、Ａさんにとってはどんなメリットがあるのでしょうか。
Ａさんは、苦しい住宅ローンから、（一部※）開放されて、無事に物件を売却することができました。
また、新しい生活をスタートするための、新居も借りることができました。
売却に係る諸経費も、すべて売却資金からまかなうことができました。
いいことづくしのようですが、お忘れなきよう・・・
確かに家を追い出される心配からは開放されましたが、住宅ローンが全部なくなったわけではありません。
（なので「一部」という表現をしました）
担保がなくなっただけで、住宅ローンの残り、578万5,500円はまだこれから支払っていかなければなりません。
帳消しになったのではなく、再生のきっかけを作ることができたのです。
また、新たな職を探し、残りの住宅ローンを払いきってしまえば、また復活もできるでしょう。
けど、現実的には、この任意売却の一連の作業を終えた後、自己破産をして残りの住宅ローンを払わなくて良いようにする人が大半です。
なぜいきなり自己破産をせず、任意売却してから破産をするのかは、また別のところでご説明の機会を設けたいと思います。
本来、住宅ローンの抵当権を抹消するには、ローンを全額返済しないといけません。
売却して、住宅ローンを全額返済できる場合は問題ありませんが、売却できる価格よりも、住宅ローンの残債のほうが多い場合は、売却して住宅ローンを全額返済することができません。
任意売却というのは、住宅ローンの抵当権者である、銀行などの金融機関の同意をもらって、住宅ローンの残債の全部を返すことはできないけど、返せる分だけ返すから、抵当権を外してもらうというものなのです。
抵当権を外すことができれば、中古マンションなどの物件を売却することができるようになります。
しかしその場合に、中古マンションなどの物件を売却する売主は、引越しをしなければいけませんし、売却する際に必要な登記費用や仲介手数料も捻出しなければなりません。
一般的に、任意売却の際には、銀行などの抵当権者は、引越し代や登記費用や仲介手数料は差し引いて、残った分を住宅ローンの繰り上げ返済に当ててくれればよいと、言ってくれますが、抵当権者によっては、
「引越し代は差し引いたらダメ！」
というところもありますので、必ずしも引越し代が捻出できるとは限りません。
少し分かりにくくなってきたので、具体的な例でご説明しましょう。
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マンションを売却するには
不動産売却の方法（先行売却）
マンションの売却をして住み替える
売却までの流れを
マンション売却時の不動産会社の選び方
マンションを売却するには
例えば
売却価格 1500万円
ローン残債 2,000万円
とします。
上記の場合で、売却に必要な費用も手持ちから出すのではなく、売却によって得られた資金から捻出することとします。
仲介手数料 535,500円
登記費用 50,000円
引越代 200,000円
合計785,500円
上記の費用が、売買代金から捻出されます。
ということは、
売買価格1500万円から785,500円を引いた残りの1,421万4,500円を銀行に返済することになります。
銀行は本来ならば2,000万円を返してもらって、初めて抵当権を抹消するところを、一部である1,421万4,500円を返してもらうことによって、抵当権を外すのです。
これが任意売却です。
しかし、銀行にはメリットがあるのでしょうか。
銀行がなぜ抵当権をはずしてくれるかは、ほかの記事でご説明するとして、任意売却をすることができた場合、Ａさんにとってはどんなメリットがあるのでしょうか。
Ａさんは、苦しい住宅ローンから、（一部※）開放されて、無事に物件を売却することができました。
また、新しい生活をスタートするための、新居も借りることができました。
売却に係る諸経費も、すべて売却資金からまかなうことができました。
いいことづくしのようですが、お忘れなきよう・・・
確かに家を追い出される心配からは開放されましたが、住宅ローンが全部なくなったわけではありません。
（なので「一部」という表現をしました）
担保がなくなっただけで、住宅ローンの残り、578万5,500円はまだこれから支払っていかなければなりません。
帳消しになったのではなく、再生のきっかけを作ることができたのです。
また、新たな職を探し、残りの住宅ローンを払いきってしまえば、また復活もできるでしょう。
けど、現実的には、この任意売却の一連の作業を終えた後、自己破産をして残りの住宅ローンを払わなくて良いようにする人が大半です。
なぜいきなり自己破産をせず、任意売却してから破産をするのかは、また別のところでご説明の機会を設けたいと思います。
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中古マンション、中古一戸建、土地など仲介物件の売主への値段交渉テクニック
中古マンション、中古一戸建、土地など仲介物件の売主への値段交渉は不動産仲介では日常茶飯事です。
その値段交渉のテクニックについてお話します。
不動産を購入する場合、不動産業者に購入申込書（いわゆる買付とか買付証明というものです）に署名捺印をして、意思表示をします。
新築マンションの申込みの時は、申込証拠金というものを支払わなければならない時もありますが、通常、仲介の時には、金銭は預からないのが普通です。
話が少しそれてしまいましたが、いわゆる購入申込書（買付証明）に記載される、もしくは記載をする項目というのは、以下の通りです。
1 売買金額（購入希望価格）
2 手付金の金額
3 残代金の金額
4 支払いの時期
5 契約日
6 引渡し日
7 住宅ローンの利用の有無と金額
8 その他
買う側の気持ちとしては、まず売買金額金額が、一番重要なところですね。
値段交渉をする場合、売買契約ができるかどうかわからないのに、支払い時期や、契約日を設定しても仕方がないと、考える人もいます。
まずは価格交渉をして、その金額を売主に了承してもらえたら、契約内容の打ち合わせ、契約日の設定、手付金の準備・・・というのが自然な流れかも知れません。
でも、売主の立場になって考えてみましょう。
価格交渉をされた時、その購入申込をしてくれている人は本当に買ってくれるのだろうか？と、考えると思うのです。
本気で買ってくれる人ならば、真剣に考えるけど、値段交渉だけして買ってくれないのなら、自分の手の内を明かしてしまうことになるのもバカらしいし・・・
そんな心理なのですね。
なので、真剣に購入を考えていないと思われる買主に対して、真剣に考えて返事をすることはあまり考えられません。
そこで、買主が本気で購入をしようと考えていることを、売主に伝えたうえで、売主が売却可能な最低ラインを引き出すのに購入申込書（買付証明）が役に立つのです。
購入申込書に書くべき内容を全て埋めて、売主に提出すると、売主はあたかも売買契約が成立したかのような、錯覚をします。
単に値段交渉だけをされた時よりも、より具体的に、スケジュールも想像できるのです。
値段交渉だけの場合は、本当に購入してくれるのか？という心配があると思うのですが、購入申込書（買付証明）の項目を全て埋めることによって、その心配はかなり軽減されるのです。
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マンション売却時の不動産会社の選び方
マンションを売却するには
中古マンションの購入をする場合、複数の仲介会社からアイミツを取れるか。
中古マンションの個人売買はできるか。
営業マンにとっては、値段交渉が通る前に、契約日や手付金の金額などを決める作業は、若干違和感のあるところではありますし、購入申込（買付証明）をお客様からいただく時というものは、神経も使いますし、とても疲れるものです。
けれども、私が思うに、売主のぎりぎりの値段を引き出すためには、買主の真剣さをより明確に売主に伝えるのが重要だと思うのです。そこは、頑張って打ち合わせをしたほうが良いと思います。
営業マンとしては、言いたくないことや、もしかしたら相手が気分を害するのでは?!ということも、その場で聞くのは、勇気もいるものですし、できれば避けて通りたいものです。
けど、それが結果として、買主や売主のためになるのだと、自信を持ってがんばりましょう。
（これは、不動産の営業をしておられる方へのメッセージです）
けれども、私が思うに、売主のぎりぎりの値段を引き出すためには、買主の真剣さをより明確に売主に伝えるのが重要だと思うのです。そこは、頑張って打ち合わせをしたほうが良いと思います。
営業マンとしては、言いたくないことや、もしかしたら相手が気分を害するのでは?!ということも、その場で聞くのは、勇気もいるものですし、できれば避けて通りたいものです。
けど、それが結果として、買主や売主のためになるのだと、自信を持ってがんばりましょう。
（これは、不動産の営業をしておられる方へのメッセージです）
もしも購入申込をする際に、担当の営業マンが、契約日や手付金、引渡し日等の確認をしてこない場合は、
「手付金を○月○日には準備できます。売主さんが価格に応じてもらえるのならば、売買契約の手続きをするつもりですので、ぜひ交渉をお願いします」
ぐらいは言っておいたほうがいいでしょう。
もしも、購入申込書’買付証明）に、その記載をしていなくても、営業マンが売主さんに聞かれた時に、即答えてもらえれば、売主さんにもその意思が伝わることでしょう。
「価格交渉」
検討を祈ります。
「価格交渉」
検討を祈ります。
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住宅ローンの事前審査が不動産会社によって違う！
住宅ローンの審査が不動産会社によって違う！
同じ物件を買うにしても、どこの不動産業者を通じて住宅ローンを利用するのかによって、住宅ローンの金利はもちろん住宅ローンの融資額にも大きく影響があります。
過去の事例を元にお話しします。
私のお預かりしている売却物件に、他の業者（T社とします）が連れてきたお客様が、そのT社を通じて、購入申込みをしてきました。
その他の不動産業者のT社というのは、地元のいわゆる地場の業者さんでした。
買主の住宅ローンは、私が勤める会社が提携している銀行と同じ銀行を使う予定とのことでしたので、それならば、住宅ローンの事前審査の持ち込みを、私が勤める不動産会社から持ち込みをさせてもらったほうが有利なので、そう提案したのです。
ところが、その不動産業者T社は、
「そのお客様の事は、前から銀行の担当者に相談しているので、その担当者にしてもらったほうがいい」
と言うのです。
「大丈夫。銀行の担当者はいけると思うって言ってますから。」
というので、私はその言葉を信用して、その不動産業者T社の考えるとおりにしてもらいました。
しかし、住宅ローンの事前審査の返答がいつ出るのかを聞くと、2〜3日かかるというのです。
私の勤める不動産会社から同じ銀行に住宅ローンの事前審査を出すと、朝に全て事前審査の書類が揃っていれば、その日の夕方には、返答があります（会社員の場合）。
（提携住宅ローンと非提携住宅ローンだと、こんなに違うのか・・・）
と思いました。
結局、そのお客様は、物件が1800万円で、諸費用が150万円ぐらいでしたので、合わせて1950万円を、住宅ローンと諸費用ローンで、事前審査に出したのです。
そして3日後に、銀行から返答がありました。
事前審査の結果は、
「諸費用ローンは不可」
「住宅ローンの1800万円は承認」
という結果でした。
年収から計算すると、住宅ローンと諸費用ローンの両方が使えてもおかしくないと、私は思っていました。
私は納得がいかず、買主が住宅ローンの事前審査を出した銀行（私の会社の提携銀行でもある）の親しい担当者になぜダメなのかを聞いてみました。
すると担当者は、
「なぜ、御社から持ち込みしなかったのか？」
と、言ってきました。
つまり、私が勤める不動産会社を通じて持ち込みしていれば、諸費用まで承認が取れた、と言うのです。
(そこまで違うのか・・・)
私は、その現実を初めて経験しました。何となく、「提携住宅ローンのほうが有利」ぐらいにしか思っていませんでしたが、ここまで違うとは、当事者であった自分もびっくりしたのです。
その後、買主側の不動産業者に連絡を取り、もう一度住宅ローンの事前審査をやり直ししようと提案しました。
今度は、私が勤める会社から持込みをしようと思ったのです。
そして、再度必要書類も全部集めていただき、住宅ローン事前審査の書類にご記入頂いて、提携銀行に申込みしました。
すると、翌日に銀行から電話がかかってきました。
【関連ページ】提携住宅ローンと非提携住宅ローン
住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって変わる？
固定金利がトク？変動金利がトク？
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住宅ローンのダブルローン その２
住宅ローンの金利が上昇したときの計算方法は？
住宅ローンは変動金利がよいのか？固定金利がよいのか？
住宅ローンの審査金利と計算方法
繰上げ返済はするべきか？！
返答は、
「受付できません」
でした。
理由は、銀行として一度出した回答を簡単に変える事はできない、そういうことだそうです。
理由は、銀行として一度出した回答を簡単に変える事はできない、そういうことだそうです。
これは、どれだけごねてもひっくりかえることはありませんでした。
安易に、銀行に住宅ローンの事前審査を出してしまうと、再審査が簡単にできないので、事前審査を銀行に出す際には、どの不動産業者から持ち込むのか、窓口をよく選ぶ必要があります。
ただし、物件が変われば、別の不動産業者を窓口にして、住宅ローンの事前審査を再度してもらうことができますので念のため。
提携住宅ローン・・・
侮れません（汗）
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中古マンション（中古一戸建）でフラット３５Ｓを使う簡単な方法
フラット35で金利が一定期間安くなるフラット３５Ｓというものをご存知でしょうか。
中古マンション（中古一戸建）で、省エネルギー性や耐震の基準を満たせば、通常の金利よりも安くなるというすばらしい制度です。
中古タイプの場合、次の� 銑い里Δ舛い困譴�１つ以上に適合していれば、使えることになっています。
省エネルギー性（�ヽ�口部断熱 ��外壁等断熱）
バリアフリー性（�Ｃ丙慌鮠叩´ぜ蠅垢蠕瀉屐�
上の文章の重要な部分は、「 いずれか１つ以上」なんですね。
古めの中古マンション、中古一戸建では、バリアフリーになっていない、段差バリバリのところもありますが、そういう中古マンションや中古一戸建で、フラット３５Ｓが使えないのかというと、必ずしもそうではありません。
いずれか1つに該当すればよいわけですから、一番該当しやすいものに該当させれば良いのです。
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住宅ローンは変動金利がよいのか？固定金利がよいのか？
住宅ローンの事前審査と必要書類
住宅ローンの審査金利と計算方法
繰上げ返済はするべきか？！
一番簡単なのは�ぜ蠅垢蠕瀉屬任后�
中古マンションや中古一戸建で、フラット３５が使えるのかどうか、審査をするのは建築士さんですが、その建築士さんが見に来たときに、「手すり設置」に該当していれば良いのです。
ということで、売主さんにお願いをして、お風呂に手すりを設置させてもらいましょう。
そして、設置ができたら建築士さんに見に来てもらいましょう。これだけです。
手すりを設置する際には、設置する前に建築士さんにきちんと相談をしてください。どんな手すりをつければよいのか、どんな施工方法で取り付けすればよいかをです。
私がやった方法で費用は約３〜４万円でした。たったの３〜４万円で一定期間の金利が下がるわけですから、こんなメリット利用しないと損です。
ただし、売買契約が解除になったりしたときに、売主さんに「元に戻せ」と言われる可能性がありますから、気をつけてください。
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住宅ローン、変動金利のしくみ
住宅ローンを勉強していくと、変動金利と固定金利があることを知ると思いますが、固定金利はその名のとおり、金利が固定されて、元利金等返済の場合は、返済額も固定されます。
しかし、変動金利の住宅ローンは意外に誤解をされていることが多く、 コロコロと金利が変動するように思われているケースもあります。
ですが、実は銀行の変動金利の住宅ローンはそうではありません。
毎月毎月、銀行がその月の金利を発表します。当然、住宅ローンの変動金利の利率も発表しますが、あくまでそれは、その月に実行される金利をさしています。
仮に今月の金利が２．４７５％と発表されていましたら、その月に住宅ローンの借入をされた場合に、２．４７５％という利率で借入が実行されます。
そしてその後、毎年4月と10月に借入した住宅ローンの金利が見直しされるのです。
仮に35年返済で借りた住宅ローンが、実行されてから1年後に、住宅ローンの金利が０．１％あがったとします。
すると、毎月毎月支払う金利が上昇します。
けれども、実は返済額は上がらないのです。返済額は変動金利で借りても、借りてから5年間は変わらないのです。
混乱するかもしれませんので、もう一度ポイントをまとめますと、変動金利で住宅ローンを借りた場合のルールは、
（１）金利は年に2回、4月と10月に見直す
（２）返済額は5年間固定
なのです。
金利が上がると、当然支払う金利の金額が上がりますが、返済額は変わらないため、元金の減りが少なくなるのです。
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提携住宅ローンと非提携住宅ローン
住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって変わる？
固定金利がトク？変動金利がトク？
住宅ローンのダブルローン その１
住宅ローンのダブルローン その２
住宅ローンの金利が上昇したときの計算方法は？
住宅ローンは変動金利がよいのか？固定金利がよいのか？
住宅ローンの審査金利と計算方法
繰上げ返済はするべきか？！
具体的な数字で示しますと、
返済額が10万円で、そのうち利息が2万円だとしますと、元金は8万円減ります。
けど金利が上がって2万円の金利が3万円になると、元金の減りは7万円になります。
つまり、住宅ローンの金利が上がると元金の減りが遅くなるのです。本来、35年で支払いが完了するものが、完了しなくなります。
そこで、5年たったときに、その時点での元金と金利で30年返済（5年経過したら、残りの期間は30年）で再度計算をして、住宅ローン支払額を見直すのです。（上限は、当初返済額の１．２５倍）
なので、住宅ローン支払額が上がるとしても5年後になります。
以上が、住宅ローンの変動金利の理屈でした。
しかし、変動金利の住宅ローンは意外に誤解をされていることが多く、 コロコロと金利が変動するように思われているケースもあります。
ですが、実は銀行の変動金利の住宅ローンはそうではありません。
毎月毎月、銀行がその月の金利を発表します。当然、住宅ローンの変動金利の利率も発表しますが、あくまでそれは、その月に実行される金利をさしています。
仮に今月の金利が２．４７５％と発表されていましたら、その月に住宅ローンの借入をされた場合に、２．４７５％という利率で借入が実行されます。
そしてその後、毎年4月と10月に借入した住宅ローンの金利が見直しされるのです。
仮に35年返済で借りた住宅ローンが、実行されてから1年後に、住宅ローンの金利が０．１％あがったとします。
すると、毎月毎月支払う金利が上昇します。
けれども、実は返済額は上がらないのです。返済額は変動金利で借りても、借りてから5年間は変わらないのです。
混乱するかもしれませんので、もう一度ポイントをまとめますと、変動金利で住宅ローンを借りた場合のルールは、
（１）金利は年に2回、4月と10月に見直す
（２）返済額は5年間固定
なのです。
金利が上がると、当然支払う金利の金額が上がりますが、返済額は変わらないため、元金の減りが少なくなるのです。
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具体的な数字で示しますと、
返済額が10万円で、そのうち利息が2万円だとしますと、元金は8万円減ります。
けど金利が上がって2万円の金利が3万円になると、元金の減りは7万円になります。
つまり、住宅ローンの金利が上がると元金の減りが遅くなるのです。本来、35年で支払いが完了するものが、完了しなくなります。
そこで、5年たったときに、その時点での元金と金利で30年返済（5年経過したら、残りの期間は30年）で再度計算をして、住宅ローン支払額を見直すのです。（上限は、当初返済額の１．２５倍）
なので、住宅ローン支払額が上がるとしても5年後になります。
以上が、住宅ローンの変動金利の理屈でした。
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提携住宅ローンと非提携住宅ローン
不動産業者に住宅ローンの相談をするとき、「提携住宅ローン」という言葉を耳にするときがあると思います。
いったい提携住宅ローンとは何なのでしょう。
まず普通の形から考えましょう。
住宅ローンを銀行に申し込むのは、住宅ローンを借りる人ですね。
そして、銀行は住宅ローンの借入申し込みをした人に融資をするわけです。
その後、融資を受けた申込人が、そのお金で売主に売買代金を支払うのです。
これが一般的な形なのですが、
「提携住宅ローン」
の場合はこのようなお金の流れにはなりません。
提携ローンの場合は、銀行が融資をするお金を受け取るのは、申込人ではなく、提携会社なのです。
たとえば、住宅ローンの申し込みを、仲介業者を通じてした場合は、融資のお金を受け取るのは、仲介業者なのです。そして、仲介業者から、申込人に融資のお金を渡すことになるのです。
いわゆるあっせんです。
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住宅ローンの金利優遇について
住宅ローンの事前審査と必要書類
なぜこんなことをするのかは、別の機会にお話しするとして、要するに手続きがかなりスムーズになるわけです。また、融資の申し込み窓口が不動産業者になることで、銀行としては申し込み窓口がかなり増えるわけですね。仲介業者にも銀行にもメリットがあるのです。
けど、仲介業者に融資のお金を渡すなんて・・・
よほど、信用のある仲介業者でないと、住宅ローンの提携は難しいと思われます。
いったい提携住宅ローンとは何なのでしょう。
まず普通の形から考えましょう。
住宅ローンを銀行に申し込むのは、住宅ローンを借りる人ですね。
そして、銀行は住宅ローンの借入申し込みをした人に融資をするわけです。
その後、融資を受けた申込人が、そのお金で売主に売買代金を支払うのです。
これが一般的な形なのですが、
「提携住宅ローン」
の場合はこのようなお金の流れにはなりません。
提携ローンの場合は、銀行が融資をするお金を受け取るのは、申込人ではなく、提携会社なのです。
たとえば、住宅ローンの申し込みを、仲介業者を通じてした場合は、融資のお金を受け取るのは、仲介業者なのです。そして、仲介業者から、申込人に融資のお金を渡すことになるのです。
いわゆるあっせんです。
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よほど、信用のある仲介業者でないと、住宅ローンの提携は難しいと思われます。
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ローン特約の意味
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不動産売買契約においての基本的な重要ポイントである、「ローン特約」について、きちんと理解していただけるように、ここでご説明をしたいと思います。
不動産売買契約書には、住宅ローンの利用の有無の項目があり、住宅ローンを利用する場合には、利用する金融機関と、住宅ローンの金額を記載して、さらにローン特約の日付が記入してあります。
ポイントは
・金融機関
・金額
・ローン特約の日付
です。
例として、
金融機関 三井住友銀行 マイホーム支店
金額 30,000,000円
ローン特約の日付 4月30日
としましょう。
この場合、「三井住友銀行のマイホーム支店で住宅ローン3000万円の融資を受けないといけない」、と誤解をする人がいらっしゃいます。
そうではなく、ローン特約の意味を考えていただく必要があります。
ローン特約とは、「買主の責に帰すべからざる事由により、融資の全部もしくは一部について、融資の承認が得られない場合、もしくは否認された場合、契約解除期日までであれば、買主は売買契約を解除することができる」ものなのです。
これをもう少し噛み砕いて説明しますと、
「買主の責に帰すべからざる自由により」 ・・・ 買主の責任ではない理由で
「融資の全部もしくは一部について、融資の承認が得られない場合、もしくは否認された場合」 ・・・ 3000万円の全額が否決された場合、もしくは一部減額された場合
「契約解除期日までであれば」 ・・・ 4月30日までであれば
「買主は売買契約を解除することができる」 ・・・ 文章そのまま
ということなのです。
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買主が三井住友銀行マイホーム支店に住宅ローン3000万円の融資申し込みを行ったにもかかわらず、3000万円の融資を断られたり、2800万円までしか融資承認がおりなかったりしたときに、契約をやめることができるのです。
しかし仮に、三菱東京UFJ銀行に3000万円の住宅ローンを申し込んで、断られたり、減額されたりしても、売買契約を解除することはできないのです。
「三井住友銀行のマイホーム支店で住宅ローン3000万円の融資を受けないといけない」
というわけではありませんが、
「三井住友銀行のマイホーム支店で住宅ローン3000万円の融資の申し込みはしないといけない」
のです。
万が一、ほかの銀行に住宅ローンを申し込んで断られても、売買契約は解除できないので、一応売買契約書に書いてある金融機関に住宅ローンの申し込みはしておく必要があります。
なので、まったく使う見込みのない銀行を書いている場合は、使いたい銀行と、売買契約書に記載されている銀行の両方に申し込んでいただく必要があります。
けれども、再度申しますが、契約を解除できるのは、あくまで売買契約書に記載されている、金融機関と融資金額を申し込んだ場合です。契約書に書いてある住宅ローンの融資金額以上の金額を申し込んで、断られたり、減額されたりしても、ローン特約による売買契約の解除はできませんので念のため。
また、仮に売買契約書に記載されている融資と別に住宅ローンを申し込んで、両方とも承認がおりた場合は、好きなほうの住宅ローンが使えますのでこれも念のため。
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住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって変わる？
住宅ローンの金利優遇のパーセンテージが仲介業者によって変わるということをなんとなくは耳にしていましたが、実際どのぐらい違うのかを先日目の当たりにしました。
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実際の事例を元にお話します。
先日、ある私のお客様が、土地を購入して一戸建てを建てたいとのことで、前から狙っていた土地をご購入いただくことになりました。
住宅ローンの事前相談を都市銀行のＭ銀行に相談しましたら、融資金額も土地・建物の100％まで融資してくれるとの回答を得ました。
それから契約の段取りを進めていく中で、詳細は省きますが、私の勤める会社では取り扱いができない物件であることが発覚したのです。
ところが、私のお客様は、前から狙っていたということもあり、どうしてもその土地をご購入したいとのことだったのです。
そこで私は、手を引くことにしました。
お客様と売主（宅建業者でした）に直接契約をしてもらうことにしたのです。
（その時、売主の業者は私にキックバックをあげると言ってきましたが断りました。私の信義のために一応言っておきます。）
さらに、住宅ローンの事前審査もしていましたので、その銀行の担当者をそのお客様に紹介し、住宅ローンの申し込みも、直接やってもらうことにしたのです。
そこで住宅ローンの金利優遇について、銀行の担当者が言うのです。
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「御社の仲介だから、間違いないということで、金利優遇は１．５％しているのですよ。地場の仲介業者だったら、住宅ローンの金利優遇は１．２％しかできないんですよ」
そうだったのか・・・
と私はびっくりしました。
住宅ローンの金利優遇が仲介業者によって違うとは、なんとなくは聞いていましたが、０．３％も違うとは思ってもいませんでした。
ちなみに、私の勤める会社が提携している銀行は、住宅ローンの金利優遇を１．６％しています。
また、この間のお客様は、大手の製造会社でしたが、会社の提携銀行だと、住宅ローンの金利優遇が１．７％あるそうです。
１．７％の金利優遇だと、現在（2011年4月）の実行金利で、０．７７５％です（変動金利）。
住宅ローン控除の１％をはるかに下回ってこの金利って本当にすごいと思います。
いくら所得税の控除とはいえ、住宅ローンの金利で銀行に０．７７５％を支払って、国が所得税を借入額の残高の１％を返してくれるわけですから、実質０．２２５％トクしていることになるのではないでしょうか。
預金の金利よりも高いのでは？！
住宅ローンを組めば貯金より儲かる？！
不思議な感じですね。
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